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Plusvalenza Immobiliare e Detrazioni

VENDITA DELLA CASA
QUANDO IL VENDITORE PAGA LE IMPOSTE
Il guadagno che si realizza con la vendita della casa definito “PLUSVALENZA
IMMOBILIARE “ rientra nella categoria dei “redditi diversi” ed è quindi soggetto a
tassazione.
Infatti, quando dalla cessione della casa deriva una plusvalenza, che equivale ad una
differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di
acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene
stesso, si realizza un valore.
Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di una casa acquistata o
costruita da non più di 5 anni, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla
categoria “redditi diversi” e, come tale, assoggettato a tassazione con le normali aliquote
Irpef.
Fanno eccezione a tale regola:
- gli immobili pervenuti per successione;
- quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile,
sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o costruzione dello stesso;
- le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto
(o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o
dei suoi familiari.

L’IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE
In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un
sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere
all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate
sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito.

ATTENZIONE
Sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006, si
applica l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 12,5%.
Il decreto legge n. 262 del 3 ottobre 2006 ha elevato tale aliquota al 20%.
Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva,
ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà
all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
La tassazione descritta ( imposta sostitutiva ) non può essere chiesta dal cedente
quando oggetto di cessione é un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione
o un fabbricato costruito sul terreno stesso.

LE NUOVE REGOLE PER GLI IMMOBILI ACQUISITI PER
DONAZIONE
Sulle cessioni effettuate dall’entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006 (4 luglio
2006), quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l’eventuale
plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal
momento in cui il donante ha acquistato l’immobile a quello della sua cessione.

La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il
costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.
Questa nuova previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei
proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti,
questi potevano donare l’immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva
senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

ESEMPIO
Il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000 euro l’immobile acquistato 2
anni prima ad un prezzo di 200.000 euro e mai utilizzato come abitazione principale.
In base alla normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 100.000
euro, poteva semplicemente effettuare una donazione dell’immobile (ad un parente) e
farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal
momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione.
Con la nuova previsione, la plusvalenza conseguita dall’operazione di cessione sarà
comunque tassata, anche in caso di donazione.

CREDITO D’IMPOSTA
PER RIACQUISTARE LA PRIMA CASA
CHI PUÒ USUFRUIRNE
A favore di coloro che vendono l’immobile per il quale al momento dell’acquisto hanno
fruito dei benefici previsti per la “prima casa” (descritti al capitolo 2), la normativa
vigente riconosce un credito d’imposta se entro un anno dalla vendita acquistano un’altra
abitazione non di lusso costituente “prima casa”.
Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio “prima
casa”, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione
al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro
o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d’imposta compete anche quando si acquisti un’altra abitazione mediante
appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto
che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato.
Può usufruire del credito d’imposta anche chi ha acquistato l’abitazione con atto
soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (che quindi non ha formalmente
usufruito delle agevolazioni “prima casa”) ma comunque non prima dell’entrata in
vigore della legge n. 168 del 1982.
In tal caso è però richiesto che l’acquirente, già allora, fosse in possesso dei
requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della “prima
casa”.

COME SI UTILIZZA
Il contribuente può utilizzare il credito d’imposta in vari modi:
- in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce
presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi
successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in
cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il
modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria
volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile,
specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta
per lo stesso atto.
Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità
di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la
spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della
documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.

QUANDO NON SPETTA
Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall’agevolazione “prima casa” in
relazione al precedente acquisto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle
seguenti ipotesi:
- se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè
usufruire del beneficio "prima casa";
- se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;
- se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il
caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

ACQUISTO DI IMMOBILE RISTRUTTURATO
Anche quando si acquista una casa che è stata oggetto di ristrutturazione immobiliare
sono previste delle agevolazioni fiscali.
In particolare, è concessa una detrazione dall’Irpef a favore di chi acquista un’unità
abitativa che si trovi in un fabbricato su cui sono stati eseguiti interventi di recupero
edilizio da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da
cooperative edilizie.

LE CONDIZIONI PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE IRPEF
La detrazione Irpef, salvo ulteriori proroghe, si applica alle seguenti condizioni:
- l’acquisto o l’assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2007;
- i lavori di ristrutturazione devono essere ultimati dall'impresa entro il 31 dicembre
2006;
- gli interventi edilizi eseguiti devono aver riguardato l’intero fabbricato (e non solo una
parte di
esso, anche se rilevante) del quale fa parte l’unità immobiliare che si acquista.
È consentito beneficiare della detrazione anche per l’importo versato in acconto a
condizione che
venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili, debitamente registrato presso
il competente ufficio locale.
In caso di stipula di compromesso, per non perdere l’agevolazione occorre che il rogito si
realizzi
comunque entro il 30 giugno 2007.
Il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare.
L’agevolazione, inoltre, non è connessa alla cessione o assegnazione delle altre unità
immobiliari che formano l’intero fabbricato. Pertanto, ciascun acquirente può
beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione, a prescindere dal
fatto che gli altri immobili siano stati tutti venduti o assegnati.

QUANTO SPETTA PER L’AGEVOLAZIONE
Per effetto delle nuove disposizioni contenute nel decreto legge n. 223 del 2006, che
hanno prorogato fino al 31 dicembre 2006 l’applicazione dell’Iva al 10% per gli
interventi di recupero del patrimonio edilizio, la misura dell’agevolazione spettante varia
a seconda del momento di sostenimento della spesa.

Acquisti effettuati prima del 1° ottobre 2006
In questo caso, l’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 41%
calcolata, indipendentemente
dal valore degli interventi eseguiti, sull’ammontare forfetario pari al 25% del prezzo
di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di
assegnazione.

Acquisti effettuati a decorrere dal 1° ottobre 2006
Dal 1° ottobre 2006 la percentuale della detrazione scende al 36% e si applica sempre sul
25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile.

In entrambi i casi la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione (del 36% o del
41% sul 25% del prezzo indicato nell’atto) non può comunque eccedere l’importo
massimo di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Essa
comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente dall’impresa di costruzione o dalla
cooperativa.

ATTENZIONE
Per gli immobili acquistati dal 1° ottobre 2006 l'importo massimo di 48.000 euro deve
essere riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni acquirente.

COME E QUANDO CHIEDERE LA DETRAZIONE
Per beneficiare della detrazione occorre indicare la spesa effettuata in un apposito campo
della
dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche).
L’importo spettante va comunque ripartito in 10 rate annuali di pari importo.
I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione
rispettivamente in 5 e 3 quote annuali di pari importo.
Il requisito dell’età deve essere posseduto al 31 dicembre del periodo d’imposta in cui
fruire della quota di detrazione spettante.
Non è necessario trasmettere alcun modulo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate
(obbligo
previsto invece per fruire della detrazione dall’Irpef quando si ristruttura l’abitazione).
Non sono prescritte, inoltre, formalità particolari per effettuare il pagamento.

PER SAPERNE DI PIÙ : Normativa di riferimento
Decreto Ministeriale 2 agosto 1969
Caratteristiche delle abitazioni di lusso
Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131
Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro
Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917
Approvazione del Testo unico delle imposte sui redditi
Legge 23 dicembre 1998, n. 448 - art. 7, commi 1 e 2
Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo
Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
Legge del 30 dicembre 2004, n. 311 - art. 1, comma 336
Legge finanziaria 2005
Legge del 23 dicembre 2005, n. 266 - art. 1, commi 496, 497 e 498
Legge finanziaria 2006
Decreto legge del 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4
agosto 2006, n. 248
Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la
razionalizzazione
della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all’evasione
fiscale
Decreto legge del 3 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni dalla legge 24
novembre
2006, n.286
Disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria
Legge 27 dicembre 2006, n.296
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 12 gennaio 2007 (G.U. n. 19
del 24 gennaio
2007)
Circolare del Ministero delle Finanze n. 73 del 27 maggio 1994
Circolare del Ministero delle Finanze n. 108 del 3 maggio 1996
Circolare del Ministero delle Finanze n. 122 del 1 giugno 1999
Circolare del Ministero delle Finanze n. 95 del 12 maggio 2000
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7 del 26 gennaio 2001
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 50 del 12 giugno 2002
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 10 giugno 2004
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10 del 16 marzo 2005
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 15 del 20 aprile 2005
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19 del 9 maggio 2005
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 31 maggio 2005
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38 del 12 agosto 2005
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 128 del 23 settembre 2005
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 31/E del 16 febbraio 2006
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 32/E del 16 febbraio 2006
Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 39/E del 17 marzo 2006
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27 del 4 agosto 2006
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28 del 4 agosto 2006
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.1/E del 19 gennaio 2007
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.6/E del 6 febbraio 2007
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.8/E del 13 febbraio 2007
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.11/E del 16 febbraio 2007
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.12/E del 1 marzo 2007
Istruzioni per la compilazione del modello 730
Istruzioni per la compilazione del modello Unico persone fisiche
FONTE : GUIDA FISCALE alla COMPRAVENDITA della CASA

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